Bail vert et immobilier durable : l’immobilier dans la mouvance environnementale

immobilierAlors que les débats sur le climat font constamment l’actualité, nous avons décidé de revenir sur la réglementation qui encadre le secteur immobilier quant à la préservation du climat. Pour évoquer ce sujet, Christelle Chapuis, juriste et dirigeante de la société JURISADOM, nous a fait l’honneur de rédiger cet article.

Depuis de nombreuses années, la sauvegarde de notre belle planète bleue est un sujet qui fait couler beaucoup d’encre. Personne ne peut occulter aujourd’hui le réchauffement climatique et toutes les problématiques liées aux gaz à effet de serre.  Les différentes réunions de la COP 21, dont la prochaine aura lieu du 3 au 14 Décembre 2018 (COP 24), posent les jalons d’une règlementation qui se durcit en matière environnementale. Bien évidemment, le monde de l’immobilier n’est pas épargné. Mais il devient complexe de s’y retrouver dans toutes les normes, certifications ou labels environnementaux.

Quelle est la législation environnementale applicable à l’immobilier aujourd’hui ?

# Baux commerciaux et bail vert 

Le bail vert désigne l’annexe environnementale qui doit être annexée à tous les baux commerciaux et de bureaux de plus de 2000 mètres carrés. Cette législation découle de l’article 8 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite Grenelle II, qui a créé l’article L125-9 du code de l’environnement et de son décret d’application 2011-2058 du 30 décembre 2011.

Le bail vert impose au bailleur et au locataire de dresser ensemble le bilan de la performance énergétique et environnementale de leurs locaux. Et de convenir d’un plan d’action pour l’améliorer.

A ce jour, la loi ne prévoit aucune sanction applicable aux parties si ce bail vert n’est pas mis en place ou fait l’objet d’un défaut d’exécution par l’une ou l’autre des parties. Mais bailleur et locataire ont tout intérêt à opter pour cette annexe environnementale. En effet, le bail vert va permettre tout d’abord une sensibilisation et une implication réciproque dans la démarche environnementale. Pour le bailleur, il s’agira de valoriser son bien en mettant en avant le côté « vert » de ses locaux. Pour le locataire, il s’agira de diminuer ses coûts liés à la consommation d’énergie de ses locaux.

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# Immobilier tertiaire : les certifications internationales

En ce qui concerne l’immobilier tertiaire, quatre certifications se partagent le marché. Celles-ci vont permettre d’attester de la conformité des immeubles à un ensemble de normes que l’on nomme « référentiel ». Bien que non obligatoire, ces certifications vont permettre aux professionnels de l’immobilier de faire la preuve de bâtiments de haute qualité énergétique :

  • HQE( HAUTE QUALITE ENERGETIQUE) est une démarche française qui vise à limiter les impacts environnements lors de toute l’opération de construction.
  • NF HQE™ Bâtiments Tertiaires – Neuf ou Rénovation  permet de valoriser les performances des bâtiments. Mais aussi de réduire ses consommations, son impact environnemental et améliorer la santé et le confort des utilisateurs des bâtiments.
  • La BREEAM ou Building Research Establishment Environmental Assessment est la certification de référence en matière d’immobilier durable. Elle est la méthode d’évaluation  pour décrire la performance environnementale d’un bâtiment à l’international.
  • La LEED ou Leadership in Energy and Environnental Design,est une certification américaine qui prend en compte les économies d’énergie du bâtiment et le confort des utilisateurs.
# Immobilier neuf : De la RT 2012 à la RBR 2020

La réglementation thermique 2012 ou RT 2012 permet d’encadrer les constructions de bâtiments neufs. Elle a pour objectif de limiter la consommation énergétique des bâtiments. Elle fixait le seuil de consommation énergétique maximale pour chaque bâtiment nouvellement construit  50kWhEP/m² par an. C’est-à-dire le seuil correspondant à la valeur moyenne du label BBC (Bâtiment Basse Consommation).

La RBR 2020 pose, quant à elle, le principe des bâtiments autosuffisants. Il convient donc qu’en 2020, les bâtiments aient une consommation énergétique inférieure à l’énergie produite par le bâtiment lui-même.

# Les labels environnementaux

Le label permet d’établir qu’un produit, en l’occurrence un immeuble a un faible impact sur l’environnement. En immobilier, on en distingue plusieurs :

  • Haute Performance Energétique ou HPE a pour objectif de réduire de 10% les consommations d’énergie conformément à RT2012.
  • Très Haute Performance Energétique ou THPE a pour objectif de réduire de 20% les consommations d’énergie conformément à la RT2012.
  • Effinergie + est une appellation qui vise à identifier les bâtiments neufs ayant une faible consommation d’énergie.
  • BEPOS Effinergie signifie Bâtiment à Energie Positive. Les constructions qui produisent plus d’énergies qu’elles n’en consomment se voient attribuer le Label BEPOS.

Le cas de l’immobilier résidentiel

En ce qui concerne l’immobilier résidentiel, on trouve les certifications NF Habitat et NF Habitat HQE. Découlant des règles du code de la consommation, la NF Habitat et la NF Habitat HQE doivent permettre aux acquéreurs d’avoir des indicateurs de qualité quant à leur projet immobilier. Ces indicateurs sont notamment le cadre de vie, la performance énergétique du bâtiment évidemment et le respect de l’environnement.


Pour en savoir plus sur :

JURISADOM

4 rue Marconi 57070 METZ

Christelle Chapuis

https://www.jurisadom.com/ACCUEIL.html


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